El Contrato de Cesión en las Transacciones Inmobiliarias en Panamá

El término "cesión" es frecuentemente usado en el ámbito de las transacciones inmobiliarias que se llevan a cabo en Panamá, sin embargo, su concepto y aplicación útil es desconocida por la mayoría de los compradores y consideramos importante hacer una breve explicación simple del mismo sin ahondar en conceptos legales que podrían dificultar su comprensión.

De manera sencilla, la "cesión" es el contrato por medio del cual se reemplaza a alguna de las partes de un contrato de promesa de compraventa, por una tercera.
Puede reemplazarse tanto al promitente vendedor como el promitente comprador, pero en la práctica es usual que se reemplace en la mayoria de los casos a éste último.

Es decir, en el contrato de promesa de compraventa el promitente comprador se obliga para con el promitente vendedor a comprar una propiedad y a cumplir con una serie de obligaciones (ej. el pago total del precio) y ejercer derechos (recibir el título de propiedad). De allí, que al ceder su derecho/obligación - el promitente comprador- ya no formará parte del contrato de promesa original, sino que lo hará una tercera persona que continuará con todos los derechos y obligaciones estipuladas en el mismo.

La cesión de derechos y obligaciones en un contrato de promesa de compraventa debe estar estipulada en el mismo. Es posible que se prohíba; que para ejercerla solo baste previa notificación a la parte o que requiera autorización expresa.  

Las partes en el Contrato de Cesión:

1. Cedente: Es el promitente comprador original que transfiere los derechos y obligacones adquiridos en el contrato de promesa a un tercero. 

2. Cesionario: Es el tercero que viene a reemplazar al promitente comprador en el contrato de promesa.

Es importante resaltar que si la cesión se estipuló sin restricciones para el promitente comprador, no hará falta que el promitente vendedor firme el contrato de cesión y solo bastará que se le notifique para que el cesionario (nuevo promitente comprador) pueda continuar haciendo frente a los derechos y obligaciones contraídos. Si por el contrario, en el contrato de promesa se estipuló que la cesión sería permitida unicamente con autorización del promitente vendedor, entonces formará parte del contrato de cesión y se dejará constancia de que la autoriza. En estos casos, es común que para acceder a dicha autorización el promitente vendedor exija el pago de alguna suma de dinero que en unos casos viene a ser un porcentaje del precio de la cesión o una cifra estándar. En cualquiera de los 2 casos, dicha suma o manera de calcularla no consta en el contrato de promesa.

Por: Magberty Abrego
       Abogada